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南京离婚房产律师:离婚后,有其他同住人的公房如何分割

案例

南京离婚房产律师:缪国秀与邓国治于1990年相识恋爱,于1991年6月25日登记结婚,二人均系再婚。两人结婚前,缪国秀与前夫生育一女取名缪莉莉,缪莉莉在缪国秀与邓国治结婚后随两人一起生活,后缪国秀与邓国治二人于1992年5月15日生育了一女,取名邓涓涓。婚后,邓国治不务正业,到处招摇撞骗,后因他人举报被公安机关抓获,并于1999年被法院以诈骗罪判处有期徒刑11年。缪国秀觉得丈夫服刑是很耻辱的事,故于2002年年底向法院起诉要求离婚,后法院于2003年6月判决双方离婚。因邓国治处于服刑阶段,故法院对双方夫妻财产包括婚后由邓国治承租的上海某A房屋未进行分割处理。200年9月邓国治刑满释放后,他向法院起诉要求分割该房屋的相关权益,并要求自己承租房屋,缪国秀搬出该房屋。

庭审中,缪国秀称该房屋的承租人是邓国治,该房屋是邓国治原单位于1995年10月增配得来,调配人除她自己和邓国治外还有自己的两个女儿邓涓涓、缪莉莉,目前缪莉莉因结婚居住到了夫家,自己与邓国治离婚后,携小女儿邓涓涓一起居住在该房屋内,邓国治刑满释放后居住在其户籍地上海某B房屋内,因邓国治长期不缴纳租金,且户籍也不在此房屋内故不同意邓国治的分割请求。

邓国治要求分割房屋相关权益的请求能得到法院支持吗?

【离婚律师剖析】

一、案情分析

本案是一起离婚后因公房承租权和居住使用权引发的纠纷。公房,顾名思义就是“公家的房子”即产权归国家所有,由承租人及共同居住人共同居住使用的房屋,也称公租房。因公房承租居住使用等引发的纠纷系我国计划经济时期遗留的历史问题,是特定历史时期的产物。公房制度具有较强的地方政策性,单位在分配和调配房屋时需要考虑员工或干部的级别、职级职务、工龄、家庭成员等综合因素,一般而言职务越高、工龄越长、家庭成员越多,则分配的房屋面积就越大。

在上海地区,因公房可上市交易(有较多的条件限制),故其具有交换价值,其价值等于同地段相同私有产权房屋的价值扣除购买该房屋所需支付的成本价后剩余的价值,若离婚时涉及分割公房时,一般分割的就是该价值。

实践中,公房的同住人除夫妻双方外还可能有其他家庭成员,如一方父母子女等,甚至还有兄弟姐妹,从而使分割变得异常复杂,此类房屋分割的难点在于对同住人的法律认定上。一般而言,若房屋调配时的新的调配人员以及房屋调配后户籍迁入公房内且实际居住达到一定年限(特殊情况除外)无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人均属于同住人范畴,但结婚、出生可不受实际居住年限的限制。

上海市房屋行政管理部门针对承租人迁出上海市区、承租人出国、承租人死亡三种情况下承租人的变更手续作过规定,对于离婚引起的承租人变更问题未进行规定。我们认为,若婚后取得的公房其承租人和共同居住人仅有夫妻二人,则由法院根据我国《婚姻法》及相关司法解释的规定直接判决房屋承租人即可。但若该房屋内还有其他同住人对房屋享有权利且也具有承租人的资格,则法院对于承租人的问题不宜直接进行判决,毕竟租赁关系从法律上讲仍属民事法律关系的范畴且涉及多人的承租资格,故关于承租人的问题宜由出租方依据当地的政策在具有承租资格的人员中予以指定。

就本案而言,虽然系争房屋取得时间在缪国秀与邓国治结婚之后,但因该房屋内还有其他同住成年人和未成年人,故法院在处理该房屋承租和居住使用时应追加其他同住人为第三人,因缪国秀与邓国治已解除了婚姻关系,故双方无法共同生活,故系争房屋的相关权益应依法予以分割处理。因该房屋的承租人系邓国治,故邓国治对系争房屋当然地享有相关权益,缪国秀以邓国治的户籍不在系争房屋内而不同意分割,于法无据。至于缪国秀称邓国治未及时缴纳房租问题,我们认为其未能缴纳房租事出有因,而作为妻子及同住人和实际使用人的缪国秀也有缴纳房租的义务。据此我们认为,邓国治请求分割系争房屋权益,于法有据,应当得到法院的支持,但在分割时应适当照顾携孩子一起共同生活的缪国秀并考虑同住成年人缪莉莉的权益,将房屋判归缪国秀及两个女儿居住使用为宜。

二、法院审理结果

本案经法院审理后认为,邓国治为系争房屋承租人,缪国秀及两名第三人(缪莉莉、邓涓涓)户籍在系争房屋内,且实际居住系争房屋多年,根据公有住房相关规定,邓国治、缪国秀及两名第三人对该房均享有居住使用权。现邓国治、缪国秀经法院判决离婚,无法共同居住使用系争房屋,邓国治要求对系争房屋使用权进行处理,并无不当,予以准许。系争房屋的处理以现有居住状况予以确定,由于邓国治、缪国秀离婚后邓国治在他处有住房,而缪国秀以及第三人邓涓滑他处无住房,第三人缪莉莉虽因结婚居住丈夫处,但户籍仍在系争房屋内,因此,系争房屋由缪国秀及两名第三人居住使用较妥。由于邓涓涓尚未成年,邓国治、缪国秀离婚后邓涓涓随缪国秀共同生活,因此,由缪国秀以及第三人缪莉莉给付邓国治住房补贴款。补贴款数额应根据房屋的价值及房屋使用人各自享有的权利,酌情予以确定。邓国治、缪国秀对系争房屋价值均不要求委托相关机构评估,故以法院征询的价格予以确定。据此一审法院判决:承租人为邓国治的上海市A房屋由缪国秀、第三人缪莉莉、邓涓涓居住使用;缪国秀、第三人缪莉莉自本判决生效之日起十日内给付邓国治房屋补贴款20万元。

一审宣判后,缪国秀、缪莉莉、邓涓涓不服,上诉到上海某中级人民法院,三上诉人称,系争房屋的承租权依法应属于三人后不能简单地对此房的价值进行分割,一审法院判决缪国秀、缪莉莉支付邓国治20万元补贴款,没有事实和法律依据。邓国治虽然是名义上的系争公房的承租人,但其户口不在此公房内,也不在此居住,长期不履行交纳房租的义务,且得到过其他公房拆迁补偿,不应再获得系争房屋的补偿款。缪国秀经济收入只有退休工资一千多元,还要维持女儿的读书和生活。邓国治被判刑期间,两个女儿都是由上诉人缪国秀一人抚养的,因此请求撤销原判,同意适当给付邓国治房屋补贴款6万元左右。

二审法院经审理后认为,系争房屋是邓国治与缪国秀婚后取得的公房,离婚后,双方均有承租的权利。基于双方离婚的事实,应按法律规定照顾抚养子女和照顾女方利益的原则处理。由于离婚后双方所生子女邓涓涓一直随缪国秀共同生活,且系争房屋无法隔开分室居住使用,因此,系争房屋由缪国秀、缪莉莉邓涓涓承租为宜,并由缪国秀、缪莉莉对邓国治给予适当的经济补偿原审中,由于邓国治和缪国秀均未申请对系争房屋使用权价值进行评估,为此,原审通过市场询价的方式确定系争房屋的使用权价值是适宜的原审考虑到邓国治、缪国秀及其子女的生活现状,以系争房屋的使用权价值为基础进行分割是合理的。邓国治虽然较长时间不居住在系争房屋内,并长期不履行交纳房租的义务,但系事出有因,且缪国秀作为配偶亦有履行交纳房租的义务。邓国治在外与他人共有产权房,不影响其在系争房屋中的权利。缪国秀的经济状况和抚养子女的情况,原审法院事实上也予以适当的考虑。应当指出,原审判决缪国秀、莉莉给付邓国治房屋补贴款,是邓国治让与在系争房屋中的居住使用权为代价的,因此,邓国治取得系争房屋补偿款后,不再享有相应的居住使用权和承租权,丧失了作为系争房屋承租人的资格。但基于系争房屋中尚有除缪国秀以外的其他成年人,根据有关规定,系争房屋承租人可在同住成年人中按有关政策予以确定。原审法院判决缪国秀缪莉莉给付邓国治房屋补贴款20万元并无不当,本院予以维持,据此二审法院依法驳回了缪国秀、缪莉莉、邓涓涓三人的上诉请求。

【离婚律师提醒】

南京离婚房产律师:公房问题本身比较复杂,同住人也基本上是亲属,因此我们建议遇到此类问题尽量协商解决,不要对簿公堂,“打官司”毕竟是伤害亲情的事,各同住人应本着和谐、有利于生产和生活的原则,合情合理地妥善解决纠纷。

【婚姻法条】

1.《中华人民共和国婚姻法》

第三十九条离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。

夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等,应当依法予以保护。

2.《最高院关于审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》

第八条夫妻共同财产,原则上均等分割。根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况,具体处理时也可以有所差别。属于个人专用的物品,一般归个人所有。

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