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南京离婚房产律师:诉讼中将房款汇入法院,可作为取得房屋产权的优先条件吗

案例

南京离婚房产律师:欧阳亮与周敏靓于1991年6月经人介绍相识恋爱,后于1992年3月登记结婚。1998年4月,欧阳亮突然离家出走,下落不明,于是周敏靓向法院起诉要求离婚,法院于2000年6月判决双方离婚,因法院判决离婚时欧阳亮处于下落不明状态,故关于财产问题并未处理,同时法院判决婚后欧阳亮承租的上海某区A房屋暂由周敏靓居住使用。2009年11月,欧阳亮找到周敏靓,要求与其复婚,遭到周敏靓的拒绝,于是欧阳亮要求周敏靓将A房屋归还自己,周敏靓搬出居住,周敏靓认为该房屋系夫妻共同财产,双方均可使用,故不同意搬出。原来,A房屋系1995年6月欧阳亮单位调配给他们夫妻双方的,承租人为欧阳亮,但调配该房屋时欧阳亮单位收回了周敏靓婚前承租的B房屋且周敏靓也系被调配人员。因欧阳亮与周敏靓对于房屋居住使用问题无法达成一致意见,故欧阳亮起诉至法院,请求法院判决A房屋归自己使用和居住,诉讼中,因双方无法就房屋价格达成一致,故法院委托评估机构进行评估,结论为该房屋价值为75万元,欧阳亮表示自己没有住房,但周敏靓有其他房屋可居住,故坚决要求房屋归自己所有,但只同意支付周敏靓折价款10万元。周敏靓称自己对该房屋A贡献较大,故要求房屋A归自己居住使用,并愿意支付欧阳亮30万元,且可先将其中20万汇入法院账户内。同时法院还查明,目前欧阳亮被法院执行的他人债务尚未执行完毕。那么该房屋应判哪一方承租和使用呢?

【离婚律师剖析】

一、案情分析

本案系一起离婚后因公租房租赁权纠纷引发的争议。

无论是离婚纠纷中还是离婚后财产纠纷中,绝大多数当事人只有一套住房,诉讼中很难就房屋归属及价格达成一致意见因此将房屋判给原告还是被告合适,得房者能拿出相应折价款吗?这是法院在处理房屋问题时首先考虑的问题,为了防止判决后“老赖”的出现,有时法院会依据“审执结合”的司法原则督促双方先借钱将房屋折价款全部或部分汇入法院账户若一方将房屋折价款汇入法院指定账户,而另一方无力汇入,则法院此时会将房屋判归支付款项到法院账户的一方所有或由其承租使用(公房),此时未得房一方也有相应权利保障,不必为日后的执行烦恼;若双方均将款项汇入法院,则法院需要根据双方住房情况、照顾女方或抚养子女一方权益原则、照顾无过错方原则、贡献大小原则等,依法妥善解决。

二、法院审理结果审

本案经法院审理后认为,欧阳亮、周敏靓在离婚诉讼中,因欧阳亮下落不明故对双方共同居住的A房屋暂由周敏靓居住使用,未作处理,现欧阳亮、周敏靓分歧较大,协议未成,故法院依法判决。A房屋虽系欧阳亮承租的公房,但其来源是周敏靓提供其婚前承租的公房交给欧阳亮单位进行调配,欧阳亮自1998年4月离家出走后下落不明至2009年出现,期间系争房屋由周敏靓长期管理,因此离婚后周敏靓亦可承租,并由其给付欧阳亮适当的经济补偿款。现周敏靓要求系争房屋由己承租,自愿给付欧阳亮房屋补偿款30万元,并已先行交纳部分房款20万元,周敏靓对于房屋租住和房屋补偿款的意见并无不妥,法院予以采纳。欧阳亮提出房屋由其租住,但其仅同意给付周敏靓房屋补偿款10万元,其上述意见理由不足,法院难以采纳。法院据此作出判决:系争房屋由周敏靓租赁使用,欧阳亮自行解决住房;周敏靓应于本判决生效之日起10日内给付欧阳亮房屋补偿款30万元。

一审判决后,欧阳亮不服,向某中级法院提起上诉,称原审判决书故意掩饰周敏靓他处有住房而欧阳亮他处无住房的事实。A房屋评估价值是75万元,应各半分割。原审法院不能采取竞价的形式,既然已经评估了就不能竞价。欧阳亮愿意在上诉审理中先给付周敏靓房屋折价款20万元交纳到法院账户,剩下房屋补偿款17.5万元待周敏靓户口迁出A房屋后即给付,故要求撤销原审判决,发回重审;或A房屋由欧阳亮租赁使用,周敏靓自行解决住房,欧阳亮自判决生效之日起10日内给付周敏靓房屋补偿款37.5万元。

被上诉人周敏靓答辩称,A房屋系交出周敏靓婚前承租B房屋后增配的,自己对房屋贡献较大,故不同意欧阳亮的上诉请求。

二审法院经审理后认为,原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定,并在此基础上依法做出原审判决合法合理,理由阐述充分本院不再赘述,本院维持原审法院的判决。本案涉及的B房屋以及A房屋来源完全不同,B房屋来源系周敏靓婚前承租房,A房屋则由欧阳亮单位调配,根据该房屋住房调配单显示,新配房人员包含周敏靓,故在分割A房屋时应该考虑B房屋的因素,欧阳亮上诉要求不考虑B房屋因素,双方各半分割75万元,理由不足,本院不予支持。至于欧阳亮提出A房屋由欧阳亮租赁使用的问题,由于二审法院是审查原审法院查明事实是否属实,所作的判决是否正确,原审中欧阳亮要求租住A房屋,但仅同意给付周敏靓房屋补偿款10万元,而周敏靓自愿给付欧阳亮房屋补偿款30万元,并已先行交纳部分房款20万元,故原审判决房屋由周敏靓租赁使用,并给付欧阳亮30万元的房屋补偿款,现欧阳亮上诉要求A房屋由欧阳亮租赁使用,理由不足,本院不予支持。至于欧阳亮认为原审法院不应该采取竞价方式作出判决的问题,原审法院并没有按照竞价方式,而是按照A房屋评估价,根据A房屋来源系交出B房屋套配所得,而B房屋又系周敏靓婚前承租房,酌情判决周敏靓给付欧阳亮30万元。据此二审法院依法驳回了欧阳亮的上诉请求。

【离婚律师提醒】

南京离婚房产律师:双方及时将房屋折价款汇入法院代管款账户,这一做法虽无法律明确规定,但确实有利于保障案件的执行。但也有一些法院考虑到案件实际情况,以法律无规定为由,不同意采取此种方式作为确定哪一方具有取得房屋所有权优先权的条件。目前法律并未就离婚案件或离婚后财产纠纷案件房屋归属问题做出明确规定,同时法律也不可能细化到社会关系的各个层面,因此司法实践中并无统一做法,法官自由裁量权很大,因此建议大家遇到相似问题时,一定要结合自己的案件情况争取自己的合法权益,而不是拿类似案例去说服法官。

【婚姻法条】

1.《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》

第三条问:对夫妻双方均可承租的公房应依照什么原则处理?

答:对夫妻双方均可承租的公房,应依照下列原则予以处理:(一)照顾抚养子女的一方;

(二)男女双方在同等条件下,照顾女方;

(三)照顾残疾或生活困难的一方;一芹三十

(四)照顾无过错一方。

第四条问:对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的,承租方对另一方系当事人是否给予经济补偿?

答:对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的,承租方对另一方据,予以支持。沈可给予适当的经济补偿。

2.《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》

第八条夫妻共同财产,原则上均等分割。根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况,具体处理时也可以有所差别。属于个人专用的物品,一般归个人所有。

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