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南京离婚房产律师:离婚后发现另一方已将房屋出售,还可要求分割吗

案例

南京离婚房产律师:成媛媛和冷天成于1998年经人介绍相识,后于同年12月登记结婚。婚后因冷天成经常夜不归宿致使夫妻感情失和,于是成媛媛分别于2008年和2009年先后两次向法院起诉要求离婚,后法院于20094月判决双方离婚。离婚时,因登记在冷天成和其妹妹名下的某A房屋涉及冷天成妹妹的权益,故法院未进行处理。2009年7月,成媛媛为了分割A房屋,向房屋管理部门申请查询该房屋产权人信息,查询结果令成媛媛大吃一惊,来2008年6月冷成天将他自己的产权份额变更到了其母亲名下,现在房屋的权利人是冷天成的母亲和妹妹。气急败坏的成媛媛第二天便起诉到法院,要求冷天成支付售房款的一半。

诉讼中,冷天成辩称成媛媛所述并非事实某A房屋虽登记在自己和妹妹名下,但购房款均是父母的,是父母为减少百年后继承手续的麻烦所作的赠予。为此,家庭内部曾经有个协议,后来父母撤销了该赠予,并按房产交易中心的要求,按买卖程序将其名下的产权份额转让给了母亲,自己根本没收到房款,因此不同意成媛媛的请求。

法院会支持他们哪一方呢

【离婚律师剖析】

一、案情分析

本案是一起因婚内一方擅自转让夫妻共有房屋,事后被原配偶发现而引发的离婚后财产纠纷案件。

司法实践中,一方在离婚诉讼期间或夫妻双方闹离婚时擅自处分夫妻共有房屋的案例层出不穷。归纳起来无外乎以下两种情况:一种是产权人一方擅自将夫妻共有房屋转给了不知情的善意第三人,且该第三人也支付了相应对价;另一种是产权人一方擅自将夫妻共有房屋转给了知情的非善意第三人。

目前司法实践中,一般来讲,若产权人将夫妻共有房屋出售给了不知情的第三人,该第三人可依据不动产的善意取得制度取得物权,此时,产权人配偶可主张分割房屋出售款。若产权人将夫妻共有房屋出售给了非善意第三人,则有权追回。

就本案而言,若该房屋确系冷天成的父母出资购置且只将冷天成及其妹妹登记为产权人而未将成媛媛登记为产权人,则该房屋中属于冷天成的产权份额应认定为冷天成的婚后个人财产,此时其有权单独处分该房屋而无需征得配偶成媛媛的同意。反之,若该房屋系冷天成婚后和其妹妹共同出资购置,虽产权只登记在冷天成和其妹妹名下,但该房屋中属于冷天成的产权份额应认定为冷天成与成媛媛的夫妻共同财产,同时鉴于冷天成的母亲对冷天成的婚姻是明知的,故其取得冷天成转移的房屋产权份额非属善意,故成媛媛可主张冷天成与其母亲之间的该房屋转让行为无效。

本案经法院查证确认以下事实:系争房屋购买于2003年6月,产权人登记为冷天成和其妹妹。2008年6月冷天成将其名下的二分之一份额在房产交易中心通过买卖手续转让给其母亲,转让金额为343080元。

二、法院审理结果

本案经法院审理后认为,双方于婚姻关系存续期间取得的系争房屋二分之一产权份额,应属夫妻共同财产。冷天成将部分房屋产权售与母亲的行为,侵犯了成媛媛的合法权益,应承担相应的责任。成媛媛主张各半分割该共同财产,依法应予准许。据此法院一审判决,自判决生效之日起10日内,冷天成应给付成媛媛房屋折价款17万元。

一审宣判后,冷天成不服,上诉称:系争房屋并非冷天成和成媛媛共同出资购买,事实上是冷天成的父母用终生的积蓄购买的,该房屋之所以登记在冷天成和其妹妹名下,是因为父母考虑百年后继承之便,应认定是父母向自己子女一方的赠与,因此请求撤销原判,改判驳回成媛媛的原审诉讼请求。

被上诉人成媛媛辩称:双方结婚是在1998年,购买系争房屋是在2003年夫妻关系存续期间,冷天成称系争房屋是其父母出资不是事实。退一步讲,父母赠与一方子女要明示,冷天成父母没有明示过赠与冷天成故就是赠与夫妻双方。因此请求驳回上诉,维持原判。

二审法院经审理后认为,根据《婚姻法》的有关规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得财产,归夫妻共同所有,除非存在例外情形。现冷天成以系争房屋购房款系由父母出资、冷天成的产权份额系父母赠与其个人所有为由,不同意支付成媛媛相应的房屋折价款,但冷天成一审、二审提交的证据均不能证明其主张的事实,本案不存在法律规定的除外情形,原审法院认定冷天成原在系争房屋中二分之一产权份额是夫妻共同财产并无不当。冷天成将属于夫妻共同所有的系争房屋二分之一产权售与其母亲,未征得成媛媛的同意,损害了成媛媛的利益,故应承担相应的责任。原审法院据此判决冷天成给付成媛媛相应的房屋折价款是正确的,本院予以维持,据此依法驳回了冷天成的上诉请求。

【离婚律师提醒】

南京离婚房产律师:本案中成媛媛采取的保护措施不是主张房屋出售行为无效,而是直接要求分割房屋出售款。实践中,亲属之间变更房屋产权一般只有两种方式即买卖和赠与,从长远税务规划来讲,买卖形式比较节省税费,且税务部门对于亲属之间变更在计税金额上比较优惠,核税金额远远低于市场价。就本案而言,我们认为,不排除冷天成的房屋产权是由其父母出资购置的,且该房屋登记在他与妹妹名下,这也符合很多老人的行为习惯。但关键是冷天成未能举证证明该款项是其父母出资,故而败诉,因此我们建议,大家在子女结婚后若欲为自己子女购房出资,应保留相关银行提款或转账记录,以备日后发生纠纷时之用。

【婚姻法条】

1.《中华人民共和国婚姻法》

第三十九条离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。

夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等,应当依法予以保护。

2.《中华人民共和国物权法》

第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

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