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离婚案件中小产权房如何分割?

小产权房不是一个法律概念,主要是指房屋建设开发无偿使用占用农民集体所有土地建造的房屋,持有村委会发给的产权证明,且不能向农村集体经济组织以外人员流转的住宅。在市场经济条件下,农村宅基地使用权作为一种民事权利,是一种用益物权,不能游离于市场经济之外,也应使其进入市场经济状态。目前对小产权房在买卖交易中的认识较为混乱。国办发99(39)号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(以下简称《通知》)第2条第2款规定:农民不得向农村村组以外的居民出售房屋。有观点认为,这一行政行为侵犯了公民依法自由处分自己合法财产的权利,理由是《通知》精神与《宪法》《民法通则》《合同法》等有关法律相悖。从形式上看,《通知》发布的机关是国务院办公厅而非国务院,按我国《立法法》的规定,不属于行政法规,充其量是行政规章。况且,《宪法》《合同法》《民法通则》都未对农民房屋交易作禁止性规定,所以禁止农民房屋自由买卖交易自己的房屋是没有法律依据的。

我国宅基地使用权有鲜明的“安居”特定性、福利性、永久性的特点,但与我国社会主义市场经济是相悖的。禁止集体建设用地使用权进入房地产市场的理由及其正当性在于:保护耕地;囿于现行农村宅基地使用权制度;维持地方政府对房地产市场用地的垄断地位,保护其垄断利益。这应当是一个核心问题,实质也是一个利益分配的问题。

《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)第2次修正后规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。从以上现行的法律来看,并未明确规定禁止农村农民住宅及房屋进入交易市场买卖、出租,也未明确规定在农村房屋所有权发生流转的情况下,宅基地使用权也严禁转让。“中国法律始终将土地与建筑物视为各自独立的物,在法律规范下,房屋买卖从未因此而受限制。”

在《物权法》制定过程中,有意见认为,农村因继承等原因拥有两处以上宅基地的情况很普遍,“一户一宅”过于绝对,以执行。另一种意见认为,作为分配制度,应当坚持“一户一宅”的原则。从我国农村的实际出发,我国《物权法》规定的宅基地使用权应当解为“一户一宅”原则。这又在事实上制约着农村住宅的自由转让。限制小产权房流转的合理性普遍受到质疑。简单地限制小产权房流转,至少有如下负面影响:

(1)妨碍对土地的集约化利用。

(2)使农村空房几同死产。

(3)助推城市房价虚高。

(4)阻碍城乡交流,加剧了城乡二元对立。

(5)使户籍改革流于形式。

(6)阻碍农业产业升级。

事实上,小产权房是大量存在的。在离婚纠纷处理中可只对使用权、收益权、占有进行处置,而对所有权问题因办理所有权证取得上的实际困难,不宜判定所有权。至于立法上存在的分歧,未来通过协调或更为直接的法律法规的颁布,这一问题相信会在十八届三中全会后加快改革的进程中得到解决。

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