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南京财产分割律师:离婚协议中房屋归属约定不明时,如何处理

【案例1】

徐小玲、盛利军二人于2001年相识并于当年9月登记结婚,后双方因夫妻感情破裂,于2005年9月10日办理了离婚手续,双方离婚时约定:婚后双方购买的某A房屋归女方徐小玲所有,徐小玲为房屋权利人,盛利军应于离婚之日起十日内配合徐小玲办理该房屋产权变更手续。后双方又签订了补充协议约定:A房屋两年内免费供盛利军父母居住,两年过后徐小玲将收回使用权,届时盛利军若欲拥有产权,可用现金50万元抵换,同时双方还约定为方便两年后由盛利军用50万元现金回购,产证上的名字为盛利军、徐小玲两人。

离婚后,徐小玲多次询问盛利军,是否要回购系争房屋,但盛利军一直未予答复和理会,徐小玲要求盛利军配合自己办理产权过户手续,盛利军也不予理睬,无奈之下徐小玲于2008年9月向法院起诉,要求确认A房屋归自己所有。

庭审中,盛利军表示愿用50万元抵换房屋产权徐小玲表示只同意用65万元抵换,不同意用50万元抵换。那么徐小玲要求房屋归自己所有的请求能得到法院支持吗?

【案例2】

张莉莉与何大军于2000年年初相识恋爱,后于当年11月登记结婚,婚后因何大军经常对张莉莉实施家庭暴力,双方于2005年10月8日办理了协议离婚手续,双方约定:江苏省昆山市某A房屋归何大军所有,何大军给予张莉莉经济补偿26万元,该款分三次付清,2005年10月31日前支付6万元,2006年10月8日前支付10万元,2007年10月31日前支付10万元。同时双方还约定:若何大军在2007年10月31日前无法支付上述钱款,上海市某B房屋三分之一产权归张莉莉所有。

离婚后,何大军只向张莉莉支付了6万元,余款并未支付,于是张莉莉起诉至法院,要求何大军支付剩余款项20万元,并要求何大军支付违约金29万元。

庭审中何大军辩称,其已按照约定时间给予张莉莉钱款,但张莉莉自己不收取,故不存在自己违反约定的情形,同时倘若自己确未按时支付张莉莉钱款,上海市某B房屋三分之一产权归张莉莉所有也只是双方约定的对于26万元钱款的替代履行方式。退一步来讲,即便是违约金,其金额也过高。

那么,张莉莉的请求能得到法院支持吗?

【离婚律师剖析】

一、案情分析

案例1与案例2均系离婚协议约定不明引发的争议。

案例1中,徐小玲与盛利军离婚时,双方约定系争房屋归徐小玲所有,盛利军放弃该房屋产权,该约定不违反我国《婚姻法及相关司法解释的规定,故该约定合法有效。嗣后双方约定,系争房屋由盛利军暂时居住两年,两年后,徐小玲将收回房屋所有权,若两年后盛利军欲取得房屋所有权可支付50万元给徐小玲作为取得房屋的对价,不违反我国《婚姻法》及相关司法解释的规定,故该约定也系合法有效,系对原来协议的补充。

但由于双方约定并不明确,根据双方约定来看对房屋归属问题似乎有以下两种理解:一种解释为,离婚两年后,若盛利军欲取得房屋所有权,徐小玲可以要求盛利军支付50万元作为房屋对价,房屋所有权归盛利军所有,但选择是否同意回购的决定权属于徐小玲,即其可以同意盛利军回购房屋,也可不同意其回购,若不同意其回购,则房屋所有权仍归徐小玲所有;另一种解释是,离婚两年后,盛利军可以将房屋归还徐小玲,也可取得房屋所有权,若欲取得房屋所有权则需支付徐小玲50万元,但选择是否回购的决定权在盛利军。

以上两种解释似乎均有道理,到底哪一种才是双方的真实意思表示呢?这恐怕只有当事人自己清楚,但一旦双方发生争议且出现不同理解时,则作为中立的第三方法官只能依据协议内容进行推断。我们认为,从双方先后两次的约定来看,可以确认一个基本事实,即离婚后,系争房屋归徐小玲所有,只是离婚两年后,徐小玲、盛利军哪一方对房屋回购具有选择决定权约定不明。对此,宜做如下理解:离婚两年后,徐小玲可以选择收回房屋,即要求盛利军父母搬出系争房屋,但若徐小玲不想收回房屋且盛利军也愿意回购该房屋,则其需支付徐小玲50万元作为对价,也就是说双方预先签订了一个附条件的买卖协议,即双方离婚两年后,若徐小玲不要求收回房屋且盛利军也欲取得房屋所有权,则徐小玲同意以50万元的价格出售给盛利军。综上,我们认为根据双方约定,双方任何一方对于是否回购都没有绝对的决定权,也就是说,如果徐小玲不想取回房屋,要求盛利军回购,则盛利军有拒绝回购的权利;反之,若盛利军欲取得房屋所有权,徐小玲也有权拒绝其回购。

就本案具体案情而言,现徐小玲要求收回房屋符合法律规定,依法应当予以支持。

案例2中的争议在于张莉莉与何大军在双方离婚协议中约定的若何大军未及时付款,上海市某B房屋三分之一产权归属张莉莉,这到底是对何军未依约履行付款义务应承担的违约责任,还是对26万元补偿款的替代履行?从双方离婚协议的约定来看,似乎两种理解均有道理,但若仔细推敲一下协议的内容,我们认为,双方的该约定应当是对何大军未及时足额付款的一种违约性惩罚,而非替代履行。毕竟从双方约定的上下文来看,并无免除何大军付款义务的意思表示。

二、法院审理结果

案例1经法院审理后认为,离婚时夫妻的共同财产由双方协议处理,达成的协议条款对双方均有约束力。现双方在协议中约定,争房屋归徐小玲所有,徐小玲为该房产权利人,盛利军自愿放弃对该房产的拥有。经协商,该房两年之内免费供盛利军父母居住,两年过后徐小玲将收回使用权。届时盛利军若欲拥有其产权,可以现金50万元抵换。从协议的字面意思上看,“可以”表示徐小玲方在约定的两年期满后对于是否让盛利军以现金抵换房屋产权具有选择权。现因房产价格升值较大,徐小玲于协议后三年不同意以约定的价格交换产权,而选择自己拥有产权的方式,于法无悖,法院予以支持,据此法院判决系争房屋归徐小玲所有。

一审判决后,盛利军不服,向某中级人民法院上诉称双方签订的自愿离婚协议及《补充协议书》中约定两年以后盛利军对系争房屋享有赎回的选择权,现盛利军没有放弃过赎回该房产权的权利,故盛利军要求撤销原判,改判驳回原审中徐小玲要求将系争房产权判归徐小玲所有的诉讼请求。

徐小玲辩称,在双方离婚协议约定的两年间及两年后,徐小玲多次询问盛利军是否要回购系争房屋,但盛利军一直未予答复和理会。盛利军要求回购系争房的要求已过诉讼时效。盛利军在有其他房屋可供其父母居住的情况下,却在两年约定回购期限届满后,继续无偿占有系争房的行为显然侵害徐小玲的利益,故要求维持原判。

二审法院审理后认为,民事活动应当遵循公平、诚实信用原则。2005年7月19日双方签订的《自愿离婚协议书》中明确系争房屋所有权人为徐小玲;盛利军父母在两年期限内对该房享有使用权;两年后徐小玲可选择收回系争房使用权,也可选择允许盛利军以50万元回购系争房,双方签订的《补充协议书》肯定了两年后盛利军以50万元回购系争房的事宜,但未否定《自愿离婚协议书》中双方约定的两年后徐小玲可选择收回系争房使用权的权利,故双方协议三年后,在房产价值大增的情况下,徐小玲选择自己拥有系争房,而不同意盛利军以50万元回购系争房,既符合双方的约定,且未违背公平、诚实信用原则盛利军现以其没有放弃过赎回该房产权的权利要求撤销原判,改判驳回原审中徐小玲要求将系争房产权判归徐小玲所有的诉讼请求,没有依据,本院不予支持。据此,二审法院依法驳回了盛利军的上诉请求。

案例2经法院审理后认为,张莉莉与何大军协议离婚时,已明确约定江苏省昆山市A房屋归何大军所有,现因何大军于2007年10月31日前未能支付剩余钱款,故何大军违反了双方的约定。根据双方约定上海市某B房屋三分之一产权应归张莉莉所有,但张莉莉与何大军业已离婚,故张莉莉要求何大军支付相应的折价款本院予以准许。何大军辩称该条款系对26万元的替代履行方式,并无依据,本院不予采纳。至于张莉莉主张的29万元违约金,大军认为过高,张莉莉亦无异议,本院将根据本案实际予以调整。据此法院判决何大军于判决生效之日起十日内支付张莉莉经济补偿款26万元,此款何大军已经支付6万元,还应支付20万元;何大军于判决生效之日起十日内支付张莉莉违约金人民币15万元。

【离婚律师提醒】

协议离婚相对于诉讼离婚来讲较为简单快捷,对离婚双方伤害也较小,但因老百姓对“离婚协议”的起草不是很重视,很多人都是到婚姻登记处复印或摘抄格式条款,或在网上下载格式文本,更有甚者到了婚姻登记处当场起草《离婚协议》并办理离婚登记手续,这种做法未免过于草率。即便是专业律师,为了谨慎起见,一般也不敢答应当事人当场起草离婚协议或配合当事人当场办理离婚登记手续。

目前我国婚姻登记处工作人员大多数并未接受正规的法律教育或专业的法律知识培养,难免存在不能依法办事的情况。笔者曾数次陪同当事人办理协议离婚手续,但几乎每次都会遇到婚姻登记处工作人员对离婚协议条款挑三拣四,认为不符合规定,这时就要据理力争,若实在拗不过,则会拿出备份的补充协议让双方另行签署,以确保当事人离婚时真实意思表示得以体现,避免日后纠纷的出现。因此我们建议若准备协议离婚,最好聘请专业的律师帮助起草离婚协议,这样有利于避免日后争议的发生,同时律师也会对协议离婚可能出现的风险给予详细的分析。

【婚姻法条】

1.《中华人民共和国婚姻法》

第三十九条离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等,应当依法予以保护。

2.《中华人民共和国民法通则》

负变气了里口登第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。J第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意,不得擅自变更或者解除。

3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(ニ)》第八条离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议,对男女双方具有法律约束力。

当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的,人民法院应当受理。

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